Uma cidade do zero na costa de Cingapura

É provavelmente a coisa mais maluca que eu encontrei em todos os meus anos de escotismo …

Uma cidade inteira construída do zero. Não apenas do solo para cima, mas do fundo do mar. Quatro ilhas artificiais, quase 12 milhas quadradas de terras recuperadas, 300.000 casas, para uma estimativa de 700.000 habitantes.

O Forest City, de US $ 100 bilhões, é um megaprojeto financiado pela China que está sendo construído na costa da Malásia, do outro lado do estreito de Cingapura. Foi lançado em 2006 e tem entrega prevista para 2035.

Quando ouvi pela primeira vez sobre isso, achei que parecia rebuscado. Excessivamente ambicioso. A quimera de algum bilionário que talvez nunca se concretize.

Então, quando soube que estava tomando forma, tive que ir ver por mim mesma …

Aqui está uma foto que tirei no local. Alguns anos atrás, isso teria sido sobre as águas do Estreito de Cingapura. Agora, terras foram recuperadas do mar para um dos projetos de construção mais ambiciosos que já vi.

Há 18 meses, eu estava no showroom da Forest City em Cingapura, cercado por investidores da China, Coréia, Cingapura e de todo o mundo.

Foi uma enxurrada de atividades. Telas de cinema gigantes revelaram o enorme tamanho do projeto. Mas, verdade seja dita, até o modelo em escala – que demorava vários minutos apenas para circular – era suficientemente impressionante.

Os planos de Forest City prevêem universidades, escritórios, campos de golfe e um sistema ferroviário leve. O tráfego ficará subterrâneo, deixando o nível da superfície de folhagem verde exuberante. Perder um filho nesta nova cidade? Um drone aparecerá em segundos. Atraso no trânsito ou acidente? O sistema de gerenciamento de tráfego inteligente ajustará os semáforos e o uso da faixa.

A apresentação foi como Sci-Fi. No Ocidente, tal projeto seria impensável. Muito grande. Muito problemático. Muito caro. Mas para os chineses, é apenas business as usual.

A China tem investido em grandes projetos de infraestrutura na região mais ampla do Sudeste Asiático e em todo o mundo há mais de uma década.

Tudo isso faz parte da Iniciativa Belt and Road da China, um grande impulso para conectar a China ao mundo em todos os continentes e um dos projetos de infraestrutura mais ambiciosos já concebidos.

A Belt and Road Initiative é frequentemente chamada de Silk Road do século 21. Mas é muito, muito maior.

Por meio de investimentos governamentais e privados – e empréstimos maciços aos países em desenvolvimento – os chineses estão avançando com uma rede de estradas, ligações ferroviárias e corredores de navegação que poderiam eventualmente abranger 72 países e metade da população mundial.

De acordo com a Refinitiv, existem agora 1.590 projetos de Correias e Estradas em todo o mundo, avaliados em gritantes $ 1,9 trilhão.

É uma iniciativa de soft-power geopolítico, uma forma de diplomacia baseada em empréstimos e o indicador mais claro da crescente influência econômica e política da China.

Como um empreendimento entre o principal incorporador imobiliário da China, Country Garden Group, e o Esplanade Danga 88 Sdn Bhd, do governo da Malásia, Forest City é apenas uma pequena parte da Belt and Road Initiative, mas importante …

Não é apenas um “subúrbio” de Cingapura. O objetivo é criar algo novo e independente para atrair pessoas de toda a região. Como parte da zona de Iskandar Malásia, uma zona econômica especial que oferece incentivos fiscais e regulatórios para investidores, pretende ser um desafio ao domínio econômico de Cingapura.

A escala de Forest City é enorme. Mas começa a fazer sentido quando você explora a região mais ampla.

As cidades do sudeste asiático são terrivelmente poluídas, superlotadas e caras. Quanto mais tempo passo na região, mais compreendo a razão de ser de uma nova cidade como esta.

Enquanto estava sentado no trânsito em Bangkok, pensei sobre isso. Bangkok é um exemplo gritante de cidade que não faz sentido para investidores imobiliários.

É uma cidade propensa a inundações, que está afundando e é ridiculamente cara. Visitei um local de pré-construção de um prédio premium em um bairro não muito bom. Os preços eram de $ 13.000 por metro quadrado ou $ 1.208 por pé quadrado. Isso representa confortavelmente mais de um milhão de dólares para um condomínio de 1.000 pés quadrados. Os tamanhos dos condomínios são pequenos aqui. Portanto, é mais provável que você esteja olhando para $ 600.000 por 500 pés quadrados.

Em todo o Sudeste Asiático, você encontrará cidades congestionadas, onde o tráfego obstrui as estradas e a poluição enche o ar. Para o número crescente de asiáticos afluentes internacionalizados, um apartamento elegante em uma nova cidade cercada por vegetação e perto do Aeroporto Changi de Cingapura parece muito atraente.

E em comparação com os preços em Bangkok e Cingapura, Forest City começa a parecer muito atraente. Os preços aqui começam em cerca de US $ 170.000 para um condomínio de 46 metros quadrados (495 pés quadrados). Isso não é barato. Mas muito mais barato do que Bangkok, e por uma unidade semelhante em Cingapura, você poderia estar pagando perto de US $ 800.000.

Forest City também está provando ser uma grande benfeitora da agitação social e política em Hong Kong.

Desde que os protestos começaram em Hong Kong, em junho do ano passado, as consultas do pool de talentos financeiros da cidade em busca de realocação atingiram níveis recordes. O centro econômico rival Cingapura é a opção natural. Mas Forest City também está recebendo compradores de Hong Kong.

Predominantemente, porém, são os chineses que compram aqui. Eles respondem por cerca de dois terços das unidades da Forest City vendidas até agora.

Grande parte da crescente classe média alta chinesa está procurando acumular riquezas no exterior. E para aqueles que não podem pagar por apartamentos multimilionários em Vancouver ou Londres, um condomínio em Forest City parece uma boa opção.

Talvez os patrocinadores e investidores acreditem que Forest City será outra Shenzhen, que já foi uma cidade mercantil em frente a Hong Kong, agora uma cidade de 12 milhões de habitantes e uma das que mais cresce no mundo.

Pode até ser, mas há incertezas em torno do projeto desde que o primeiro-ministro da Malásia tentou colocar restrições aos compradores estrangeiros. E, por esse motivo, não estou investindo ou recomendando Forest City para membros do RETA .

Também existem diferenças culturais em jogo …

Uma diferença que importa para nós é que os compradores chineses veem os imóveis principalmente como uma reserva de valor, não como uma forma de gerar lucros.

O Joe médio em Pequim ou Xangai não confia nem nos bancos nem no Partido Comunista no poder. Ele não está comprando um condomínio em Forest City para valorizar o capital. Ele está bem em quase não devolver o aluguel. Ele só quer transformar seu dinheiro em um ativo tangível no exterior.

Como resultado – apesar de poderosas macrotendências e outros fatores – não é uma região excelente para o investidor imobiliário estrangeiro. Estamos lidando com um grande número de compradores que não compram pelos mesmos motivos que nós.

Essa é uma das razões pelas quais o Sudeste Asiático não é um lugar que você deva pensar em comprar.

Mas existem exceções …

Ao mergulhar mais fundo no mercado imobiliário do sudeste asiático, revelarei o único lugar que já fiz uma recomendação nessa região.