Como reduzir seus custos de manutenção

Todos os anos, quando chega a primavera, faço as malas, fecho a porta da frente e deixo meu apartamento em Cabo san Lucas para trás.

√Č uma sensa√ß√£o libertadora. Gosto de passar meus invernos no Cabo. Mas assim que o tempo melhorar, √© hora de pegar a estrada e ir para a Europa, onde estou baseado at√© o final do outono.

A habilidade de simplesmente pegar e partir não tem preço para mim. E tudo fica mais fácil quando eu sei que, se eu quiser, posso entregar as chaves a um gerente de propriedade, que pode entregar um cheque de $ 1.750 na minha conta todo mês.

A verdade √© que quase qualquer pessoa pode ter uma casa lucrativa no exterior. Com os jogos imobili√°rios certos e muito menos dinheiro do que voc√™ imagina, voc√™ pode realmente ter v√°rios … viajar entre eles, alug√°-los para uma boa renda quando voc√™ n√£o estiver l√°, e no dia em que quiser vender, voc√™ pode bloquear em um lucro substancial.

Esse estilo de vida internacional e a capacidade de lucrar com destinos com mais de uma década de crescimento é a razão de eu adorar o mercado imobiliário no exterior.

Voc√™ simplesmente n√£o consegue encontrar essa combina√ß√£o na Am√©rica do Norte. Usando um chap√©u de investidor, √© dif√≠cil ver muitas vantagens sustent√°veis ‚Äč‚Äčnisso.

A maioria dos mercados dos Estados Unidos e do Canad√° s√£o altamente alavancados e caros em rela√ß√£o √† renda, muito suscet√≠veis ao aumento das taxas de juros ou √† queda do emprego. Eu assisti nos √ļltimos dois ou tr√™s anos enquanto os investimentos imobili√°rios e as especula√ß√Ķes voltaram √† moda. Artigos de not√≠cias e centenas de blogs cobrem investimentos em Atlanta ou Austin. Os programas de televis√£o apresentam baristas ou designers gr√°ficos que viraram nadadeiras dom√©sticas.

Para mim, esse tipo de jogo de investimento √© muito mais estressante do que preciso. Em vez de margens de lucro estreitas e muito patrim√īnio l√≠quido, prefiro procurar mercados com grandes vantagens e risco menor. Mercados onde, mesmo em tempos de crise global, ainda podemos nos sair bem.

Também gosto de comprar em destinos onde possuir um imóvel não parece uma grande responsabilidade. Quando eu tranco minha porta em Cabo a cada primavera, sei que os custos de manutenção do meu condomínio não estão afetando meus ativos enquanto eu não estiver lá.

Eu pago cerca de US $ 300 em impostos e taxas HOA (im√≥veis) no meu condom√≠nio por m√™s. Uma propriedade semelhante que encontrei na Calif√≥rnia tinha custos de manuten√ß√£o de $ 2.320 por m√™s. Estamos falando mais de magnitudes. E isso nem inclui seguro ou servi√ßos p√ļblicos … ou pagamentos de hipotecas, para esse assunto. Isso √© para uma casa que voc√™ possui.

E, para ser sincero, os custos de manutenção do meu condomínio em Cabo são um pouco mais altos do que muitas oportunidades que encontro para membros do RETA

Aqui está meu escritório em Cabo, a uma curta caminhada do condomínio, onde meus impostos e taxas de HOA chegam a cerca de US $ 300 por mês. Isso é para um condomínio com vista para o mar próximo a uma praia deslumbrante e um campo de golfe maravilhoso.

Os investidores de primeira viagem frequentemente ignoram a import√Ęncia dos custos de manuten√ß√£o. Mas se voc√™ deixar de considerar o que custar√° a cada m√™s possuir uma propriedade espec√≠fica, isso pode prejudicar seus lucros.

Custos de manuten√ß√£o (ou custos de carregamento) s√£o quaisquer despesas recorrentes que voc√™ tem que pagar em uma propriedade. Normalmente, voc√™ est√° falando de taxas de condom√≠nio ou taxas da Associa√ß√£o de Propriet√°rios de Casa (HOA) para casas em comunidades privadas, imposto de propriedade, seguro e servi√ßos p√ļblicos. Voc√™ tamb√©m pode incluir os juros de um empr√©stimo no c√°lculo dos custos de manuten√ß√£o.

Esses custos podem variar significativamente dependendo da localização da propriedade, sua idade, seu tipo de empréstimo e se você é um investidor de longo ou curto prazo.

Por exemplo, se você for um investidor de curto prazo (como um vendedor de imóveis), talvez precise fazer um seguro de propriedade não ocupada. Ou você pode ter um empréstimo com uma alta taxa de juros. E se um projeto for executado por mais tempo do que o esperado, os custos de manutenção podem reduzir significativamente sua margem de lucro.

Da mesma forma, se você está investindo a longo prazo para o fluxo de caixa de aluguel, precisa estar ciente dos custos de gerenciamento e de qualquer outra coisa que possa afetar sua receita líquida.

Mas quando se trata de custos de manuten√ß√£o, n√£o h√° um √ļnico fator t√£o importante quanto a localiza√ß√£o. Onde voc√™ compra – em qual jurisdi√ß√£o ou pa√≠s – pode ser a diferen√ßa entre pagar algumas centenas de d√≥lares por ano ou v√°rios milhares de d√≥lares por m√™s.

Isso afeta o imposto sobre a propriedade que voc√™ paga, o custo de suas taxas HOA, seus custos de seguro, servi√ßos p√ļblicos e muito mais.

Para compradores de uma segunda casa, isso é crucial. Afinal, uma segunda casa é algo que deveria estar lá para ser desfrutado, não uma perda de dinheiro que o mantém acordado à noite.

Como eu disse, quando tranco minha porta em Cabo a cada primavera, não preciso me preocupar porque já contabilizei os baixos custos de manutenção. Mas se eu fosse um proprietário na Califórnia ou na Flórida, a história poderia ser bem diferente.

Uma pesquisa recente da pesquisa Savills descobriu que os custos de manutenção de propriedades de luxo nas principais cidades da América do Norte excedem em muito os do resto do mundo.

Os custos de manuten√ß√£o de im√≥veis de luxo em cidades ao redor do mundo variam significativamente, com os custos mais altos encontrados na Am√©rica do Norte. Nesta pesquisa, da Savills Research, cada propriedade teve um pre√ßo de compra de US $ 2 milh√Ķes.

Nos EUA, você pode esperar pagar impostos de propriedade mais altos, taxas de HOA mais altas e prêmios de seguro mais elevados.

Por exemplo, em Miami, um condomínio de dois quartos médio perto da orla pode custar de US $ 600 a bem mais de US $ 1.000 por mês apenas em taxas HOA. Os impostos sobre a propriedade na Flórida estão um pouco abaixo da média nacional, mas ainda chegam a uma média estadual de 0,94% do valor da propriedade. Portanto, mesmo em uma casa de $ 250.000, você pagará $ 2.350 por ano.

E em um estado sujeito a furac√Ķes, voc√™ pode esperar um pr√™mio de seguro robusto. J√° vi relatos de propriet√°rios que pagam mais de US $ 16.000 por ano em lugares como Key West.

Meu ponto é o seguinte: esses são todos os custos que você pode minimizar ao comprar nos mercados imobiliários certos.

No destino certo no exterior, você não apenas encontrará um imóvel que pode comprar por muito menos do que o custo de casas semelhantes nos Estados Unidos Рuma propriedade que oferece o estilo de vida que você deseja e pode lhe render dinheiro também Рmas você também não vai pagar caro para mantê-lo.

Leve uma casa em Portugal no valor de cerca de ‚ā¨ 200.000. Para isso, seus impostos sobre a propriedade seriam apenas cerca de ‚ā¨ 400 por ano. O seguro da sua casa normalmente seria de apenas ‚ā¨ 250 por ano. E suas taxas de HOA totalizariam apenas ‚ā¨ 300 a ‚ā¨ 400 por ano – ou ‚ā¨ 800 por ano com uma piscina.

Isso representa apenas ‚ā¨ 950 a ‚ā¨ 1.450 por ano, no total.

Se decidir alugar, pode fazê-lo de volta em uma semana em um destino popular como o Algarve. Depois disso, a propriedade é sua para desfrutar como quiser. Você não precisa se preocupar com contas iminentes ou deixá-lo vago por uma ou duas semanas enquanto viaja.

E isso, em √ļltima an√°lise, √© o que torna uma casa um bem …

Esta semana, vou dar um mergulho mais profundo nos custos de retenção e como eles se comparam aos destinos em nosso ambiente.